Kredyty mieszkaniowe.

I. Wstęp.

Znalezienie najlepszej oferty nie jest takie trudne. Trzeba tylko wiedzieć jak jej szukać. Zwykle kredyt mieszkaniowy bierze się na 20 – 30 lat, co oznacza, że jest to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w naszym życiu. Nie można podejmować pochopnych decyzji. Trzeba pamiętać, że chodzi tu o duże pieniądze. Państwa pieniądze!


II. Co jest najważniejsze?

Kredytów mieszkaniowych należy szukać w bankach, a nie przez ogłoszenia w stylu: „Szybka pożyczka bez żyrantów” (można trafić na oszustów!). W każdym z nich trzeba sprawdzić:
- oprocentowanie;
- wysokość prowizji;
- waluty, w jakich można uzyskać kredyt;
- długości okresu spłaty;
- wkład własny;
- zabezpieczenia;
- czas oczekiwania na decyzję.

Najbardziej istotnym kryterium jest oprocentowanie – to od jego zależy, ile pieniędzy trzeba przeznaczyć na spłatę rat. Stawki oprocentowania różnią się w zależności od waluty, w której zaciągany jest kredyt (najwyższe obowiązują dla złotych, najniższe – dla franków szwajcarskich). Pożyczając pieniędzy
w złotówkach, lepiej zdecydować się na oprocentowanie zmienne (bo wtedy jest duża szansa ,że wkrótce się ono zmniejszy).

Istotną sprawą jest także wkład własny. Należy sprawdzić jaki jest wymagany wkład własny (najczęściej 20 – 25 procent). Jeśli posiadasz już mieszkanie (a szukasz większego), trzeba się upewnić, czy bank zaliczy jego
wartość na poczet wkładu własnego (wtedy można liczyć na niższe oprocentowanie).
Należy również dowiedzieć się, jakie są dodatkowe opłaty. Należą do nich:
- prowizje za:
a) za udzielenie kredytu;
b) za rozpatrzenie wniosku;
c) za wcześniejszą spłatę;
- ubezpieczenie;
- wynagrodzenie rzeczoznawcy.

Należy zwrócić uwagę, w jakim banku te wszystkie opłaty są najniższe.

III. Wybór sposobu ratalnego.

Sposób spłaty rat ma, obok oprocentowania, największe znaczenie dla kosztów kredytu. Dlatego, zanim pracownik banku albo doradca zapyta:
„Wybiera Pan/Pani raty równe czy malejące?”, warto zawczasu dowiedzieć się, o co chodzi, i przygotować sobie właściwą odpowiedź.

● Raty równe – przez cały okres kredytowania są tej samej wysokości. Początkowo większa część spłaty stanowią odsetki, dlatego raty są stosunkowo niskie, ale za to twój dług zmienia się bardzo powoli – w efekcie oddaje się bankowi więcej pieniędzy niż przy ratach malejących.

● Raty malejące – na początku trzeba na nie przeznaczyć dość duże środki, ale dzięki temu szybciej redukujesz zadłużenie. Taki sposób spłaty jest bardziej korzystny, jeśli stać Cię na uregulowanie wysokich rat (trzeba mieć większą „zdolność kredytową”).


IV. Wybrać złote czy dewizy?

W większości banków można wziąć kredyt w obcych walutach, zwykle w euro, dolarach albo frankach szwajcarskich. Ich oprocentowanie jest niższe niż kredytów złotowych, co oznacza, że decydując się na pożyczkę w dewizach,
wyda się mniejsze kwoty na odsetki. Niestety, nikt nie zagwarantuje, że tak będzie zawsze. Może się zdarzyć, że np.: dolar albo euro podrożeją, a wtedy bank naliczy wyższe raty (spłacane są w złotówkach według aktualnego kursu). Dlatego, zaciągając pożyczkę na dłużej niż kilka lat, lepiej wybrać kredyt
w złotówkach (bo oprocentowanie spada , nie ma ryzyka kursowego) albo
w euro, które za kilka lat zastąpi polską walutę.


V. Pomoc niezależnego doradcy finansowego.

W Polsce działa koło 30 banków, oferujących ponad setkę różnych kredytów mieszkaniowych. Aby sprawdzić choćby połowę z nich, trzeba by poświęcić na to mnóstwo czasu. Najszybciej i najbezpieczniej swój wymarzony kredyt można znaleźć za pomocą niezależnego fachowca – doradcy finansowego. Solidnego doradcę można rozpoznać po:
- nie zażąda pieniędzy za usługę (prowizję dostanie w banku);
- analizując potrzeby i możliwości wybierze odpowiedni kredyt (jaki bank, sposób spłaty rat itd.);
- policzy koszty kredytu;
- zdobędzie wpis do księgi wieczystej;
- pomoże wypełnić wniosek i złoży go w banku;
- dopilnuje, aby bank zajął się sprawą w terminie.

W największych miastach kraju można liczyć na fachową pomoc firmy „Expander”, współpracującej z 14 bankami.

Infolinia: 0-801 670 000, Internet: www.expander.pl


VI. Kredyt u inwestora.

Jeżeli decydujemy się na nowe mieszkanie w spółdzielni albo u dewelopera, warto dowiedzieć się, czy inwestor współpracuje z bankiem, udzielającym kredytów. Zwykle można w min liczyć na pożyczkę na preferencyjnych warunkach, np.: wymagany wkład własny jest stosunkowo niski, nic nie kosztuje opinia rzeczoznawcy, spółdzielnia albo deweloper poręczą kredyt (zaoszczędza się na ubezpieczeniu i nie trzeba szukać żyrantów).
Fakt współpracy banku z inwestorem jest ważny także z innego powodu. Bowiem wtedy mamy większą pewność, że trafiliśmy na solidnego
przedsiębiorcę, bo bank nie wszedłby w układ z firmą-krzak. Banki często kontrolują finanse dewelopera oraz postępy budowy.


VII. Ulga odsetkowa.

Kupując na kredyt nowe mieszkanie (czyli takie, które dopiero zostało wybudowane albo jest w trakcie budowy), spłacone odsetki można odliczyć od dochodu w swoim PIT. Dzięki temu podatek będzie niższy. Do ulgi mamy prawo, gdy:
- kredyt otrzymany został po 1 stycznia 2002 roku;
- pieniądze pożyczone zostały z banku albo SKOK-u (Spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej);
- inwestycja trwała najwyżej 3 lata (nie dłużej)
- do tej pory nie korzystano z ulgi budowlanej, ulgi na zakup działki ani na oszczędzanie w kasie mieszkaniowej.

Z odliczeń można skorzystać dopiero po zakończeniu budowy (trzeba mieć np.: akt własności). Wtedy wolno odjąć od dochodu kwoty spłaconych odsetek od kredytu, ale nie więcej niż 189 tys. Złotych.


VIII. Tabele porównawcze kredytów mieszkaniowych kilku bankach.

ING Bank Śląski S.A. - Kredyt hipoteczny
Waluta złoty polski
Rodzaj mieszkaniowe
Minimalna kwota kredytu -
Maksymalna kwota kredytu do 80% inwestycji
Maksymalny okres kredytowania 25 lat
Możliwości wcześniejszej spłaty tak; prowizja 1%, min. 20 PLN
Minimalny udział własny 20%
Dodatkowe wymagania zdolność kredytowa
Karencja w spłacie do 24 miesięcy
Rodzaj rat raty równe lub malejące
Kredyt dostępny w innych walutach EUR

Przeznaczenie
• spłata innego kredytu mieszkaniowego
• zakup i/lub wykończenie domu lub mieszkania
• zakup mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym
• zakup domu
• remont, modernizacja albo wykończenie gotowej nieruchomości
Możliwe zabezpieczenia
• ubezpieczenie nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych z cesją na rzecz banku
• ubezpieczenie spłaty kredytu w towarzystwie ubezpieczeniowym, z którym Bank ma podpisaną umowę o współpracy
• hipoteka
Prowizja za:
za udzielenie kredytu 1,50%
za przewalutowanie kredytu 1,00%; min. 100 PLN
Dodatkowe informacje
kredytem tym można dokonać spłaty innego kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w innym banku lub szybkiej pożyczki Fortis Banku, jeżeli była zaciągnięta na cel mieszkaniowy

Oprocentowanie
60 miesięcy (5 lat) 7,25%
120 miesięcy (10 lat) 7,25%
180 miesięcy (15 lat) 7,25%
240 miesięcy (20 lat) 7,25%
300 miesięcy (25 lat) 7,25%

Nordea Bank Polska Spółka Akcyjna - Nordea DOM
Waluta złoty polski
Rodzaj mieszkaniowe
Minimalna kwota kredytu 10 000 PLN
Maksymalna kwota kredytu do 75% kosztów inwestycji, do 75% wartości nieruchomości będącej przedmiotem hipoteki
Maksymalny okres kredytowania 20 lat
Możliwości wcześniejszej spłaty -
Minimalny udział własny 25%
Rodzaj rat raty równe lub malejące
Kredyt dostępny w innych walutach USD, EUR, DKK, SEK, NOK

Przeznaczenie
• zakup domu
• zakup mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym
• zakup działki budowlanej
• budowa domu
• budowa, dokończenie i rozbudowa domu
• remont kapitalny, rozbudowa i odbudowa domu
• adaptacja pomieszczenia niemieszkalnego
• zakup mieszkania w nowo budowanym domu lub budynku wielorodzinnym wznoszonym przez developera bądź spółdzielnię mieszkaniową
Możliwe zabezpieczenia
• weksel in blanco
• hipoteka
• ubezpieczenie nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych z cesją na rzecz banku
• poręczenie wg prawa cywilnego
• ubezpieczenie spłaty kredytu w towarzystwie ubezpieczeniowym, z którym Bank ma podpisaną umowę o współpracy
• inne powszechnie stosowane i akceptowane przez bank
Prowizja za:
za udzielenie kredytu 0,50 - 1,00%
przyznanie promesy kredytowej 50 PLN
za przewalutowanie kredytu 0,25 - 0,50% ; min. 50-100 PLN
za wcześniejszą spłatę kredytu 1,00%; min. 10 PLN w ciągu 5 pierwszych lat kredytowania
podwyższenie kwoty kredytu 0,50 - 2,00%
zmiana umowy kredytu 50 PLN
Opłata za:
za rozpatrzenie wniosku bez opłat

Oprocentowanie
12 miesięcy (1 rok) 5,49%
60 miesięcy (5 lat) 6,79%
120 miesięcy (10 lat) 6,79%
180 miesięcy (15 lat) 6,79%
240 miesięcy (20 lat) 6,79%

Bank Gospodarki Żywnościowej Spółka Akcyjna - Lokomotywa
Waluta złoty polski
Rodzaj mieszkaniowe
Minimalna kwota kredytu -
Maksymalna kwota kredytu nie może przekraczać 75% planowanych kosztów inwestycji lub wartości mieszkania
Maksymalny okres kredytowania 25 lat
Możliwości wcześniejszej spłaty tak; prowizja rekompensacyjna od kwoty kredytu lub raty kredytu spłaconej wcześniej niż 7 dni roboczych przed terminem
Minimalny udział własny 25% 25% planowanych kosztów inwestycji , 40% zakupu działki
Karencja w spłacie przy kredytach długoterminowych, tj. z terminem spłaty powyżej 5 lat, na wniosek kredytobiorcy, BGŻ może zastosować karencję w spłacie kapitału nie dłużej jednak niż 2 lata i odsetek, nie dłużej jednak niż 1 rok. Karencji nie stosuje się gdy przedmiotem kredytu jest zakup działki budowlanej lub działki rekreacyjnej
Rodzaj rat raty równe lub malejące
Kredyt dostępny w innych walutach EUR, USD, CHF

Przeznaczenie
• opłaty notarialne, sądowe i skarbowe
• budowa budynku lub mieszkania z garażami
• nadbudowa i rozbudowa budynku mieszkalnego
• zamiana mieszkania
• zamiana spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania
• przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania na spółdzielcze własnościowe
• zakup działki rekreacyjnej
• adaptacja pomieszczenia niemieszkalnego
• zakup działki budowlanej
• remont, modernizacja, renowacja lokali i budynków mieszkalnych, z wyjątkiem bieżącej konserwacji i odnawiania mieszkań
Możliwe zabezpieczenia
• cesja praw z polisy ubezpieczeniowej budowy, domu lub lokalu mieszkalnego
• hipoteka
Prowizja za:
za udzielenie kredytu 1,50 - 3,50% ; min. 75 PLN
z tytułu gotowości 2,00%
zmiana umowy kredytu 0,10%; min. 50 PLN
za przewalutowanie kredytu 1,00 - 2,00%
Opłata za:
za rozpatrzenie wniosku 50,00 - 100,00 PLN
Dodatkowe informacje
przy zakupie działki budowlanej max. okres kredytowania wynosi 10 lat

Oprocentowanie
60 miesięcy (5 lat) 7,50%
120 miesięcy (10 lat) 7,50%
180 miesięcy (15 lat) 7,50%
240 miesięcy (20 lat) 7,50%
300 miesięcy (25 lat) 7,50%


IX. Podsumowanie.

Kupno mieszkania jest jedną z największych inwestycji naszego życia. Musimy, więc dokładnie przestudiować oferty kredytów mieszkaniowych jakie oferują nam banki i zwrócić uwagę na każdy szczegół. Nie jest to łatwe zadanie, ale od tego może zależeć nasza przyszłość.

Bibliografia:
- http://www.wp.pl


Opracował:
Łukasz Kaca, kl. IV G
Radom, 17 listopada 2003 r.